案例回顾

尹女士（化名）与某酒店管理有限公司于2016年7月签订《房屋租赁合同》，约定该公司租用尹女士位于重庆市某区的房产一套，租赁期限为8年，即自2018年5月1日起至2026年6月30日止。合同明确约定：租期开始的前两个月为免租筹备期，自第三个月起按月支付租金，每月租金为1803元，租金每两年递增4%；公司应于每月5日前足额支付当月租金。同时，合同对违约责任作出明确约定，其中第一条约定，若公司逾期超过30日未足额支付租金，视为违约，除应及时补清所欠租金外，还需支付所欠租金总额3倍的违约金；此外，在租赁期内，若任何一方擅自解约或单方面终止合同，同样视为违约，应支付违约金，违约金按同期租金的12个月计算。

合同签订后，尹女士依约交付房屋，并免除了前两个月的租金作为公司的筹备期，双方正式开始履行合同。按照合同约定，自2018年7月至2025年2月，公司应支付的租金总额为151296元，但实际仅支付115041元，拖欠租金36255元。在此期间，公司不仅经常未足额支付租金，还私自提出降低租金的要求。自2024年5月起至今，公司已连续7个月拒不支付租金。经尹女士多次催要租金，公司却仅要求尹女士收回房屋，但对欠付的租金以及违约金还是不予支付。

律师办案经过

本案承办律师接受尹女士委托后，详细了解了案件经过，随即对双方签订的《房屋租赁合同》进行了审查。合同中明确约定了租金标准及双方违约责任条款。经查证，承租公司长期拖欠租金，其行为已构成恶意违约，且拒不承担相应责任，违反了《民法典》所确立的诚实信用原则，严重侵害了守约方尹女士的合法权益。

基于尹女士的诉讼请求，承办律师根据合同约定核算出以下金额：承租公司应支付拖欠租金36,255元、拖欠租金违约金108,765元、提前解约违约金24,336元，以及拖欠的房屋物管费、水电气费共计1,768.7元。

在明确主张金额后，承办律师撰写起诉状，并围绕诉讼请求开展调查取证工作。整理的证据材料包括：《房屋租赁合同》原件、房屋产权证明文件、租金支付银行流水记录、手机短信聊天记录等。完成证据整理后，承办律师正式向人民法院提起诉讼。

办案结果

案件经人民法院开庭审理，庭审过程中，双方代理人就案件情况进行了陈述并展开质证。法院根据我方所提交的证据及双方当事人陈述，法院认为：要求公司支付拖欠租金请求，应予支持。公司提出2020年整年属于疫情期间，尹女士应适当为其减免3个月的租金。因2020 年疫情确实对酒店业造成较大影响，公司以此为由要求减免部分租金的主张应得到支持。法院酌情减免2个月租金。故公司应当支付拖欠尹女士租金为32649元(36255元-3606元)。

关于尹女士主张的拖欠租金违约金以及提前解约的违约金。本案中，尹女士主张违约金系依据租赁合同第九条违约责任第1 款约定：乙方逾期支付租赁房屋租金满30日的，甲方有权解除合同。租赁合同第九条违约责任约定：乙方逾期超过15日(节假日除外)未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金。若逾期超过30日乙方仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金，则视为乙方违约，乙方应按所欠租金总额的三倍向甲方支付违约金，且甲方有权解除该合同，收回该出租房。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，合同约定的拖欠租金的违约金过高，远超给尹女士造成的实际损失。法院综合考虑各项因素，酌情认定该项违约金金额为以拖欠租金32649元为基数，自2024年9月1日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的2倍计算至租金付清之日止。同时法院根据合同履行情况、剩余年限等，另酌情支持提前解除合同违约金2028元 (1个月租金金额)

对物管费及水电气费1768.7元，公司无异议，为减少诉累，该款由公司直接支付给尹女士，尹女士自行向费用收取方缴纳。最终法院判决如下：

一 、被告公司于本判决生效之日起十日内向原告尹女士支付所拖欠租金32649元，并支付相应逾期付款违约金(以32649元为基数，自2024年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的2倍计算至租金付清之日止)。

二 、被告公司于本判决生效之日起十日内向原告尹女士支付提前解约违约金2028元。

三 、被告公司于本判决生效之日起十日内向原告尹女士支付物管费及水电气费共计1768.7元。

本案现已圆满办结。法院经审理后，依法判决支持了我方提出的基本诉讼请求。尹女士对判决结果表示满意，本案争议至此得以妥善解决。

【相关法律规定以及文书】：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条【合同履行的原则】：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。